法院：可退租并返還租金
曾先生(化姓)租賃易家公司(化名)的房子，租住期間發(fā)現(xiàn)房屋氣味刺鼻，引起身體不適。后經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，曾先生遂向法院提起訴訟。
4月13日，北京青年報(bào)記者從北京海淀法院獲悉，經(jīng)審理，確認(rèn)曾先生與易家公司的合同已解除，判決易家公司退還曾先生押金3700元、租金10400元、管理費(fèi)120元、網(wǎng)費(fèi)120元。原告曾先生訴稱，其租賃易家公司的房子，雙方約定租賃期限自2022年3月7日至2022年9月6日，月租金3700元，押一付三。合同簽訂后，曾先生依約交納租金、押金等費(fèi)用。居住期間，曾先生因房屋氣味刺鼻、身體出現(xiàn)不適。后自行委托鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，結(jié)果為該房屋甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物TVOC不符合標(biāo)準(zhǔn)，遂于2022年7月搬出房屋。
曾先生提起訴訟，要求與易家公司解除合同，并返還房屋租金22200元、押金3700元、管理費(fèi)360元、網(wǎng)費(fèi)360元、鑒定費(fèi)288元。
易家公司辯稱，不認(rèn)可房屋存在甲醛超標(biāo)的鑒定結(jié)論，亦不應(yīng)退還已收取的費(fèi)用。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)曾先生與易家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》約定，易家公司應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。本案中，根據(jù)曾先生提交的檢測(cè)報(bào)告，易家公司交付的涉案房屋室內(nèi)空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物不符合標(biāo)準(zhǔn)，不符合正常居住條件，易家公司已構(gòu)成違約。因曾先生于2022年7月6日將房屋鑰匙實(shí)際交還易家公司，合同應(yīng)于該日解除。
至于應(yīng)退還的金額，曾先生主張退還已繳納的全部租金、水電等費(fèi)用。曾先生在合同存續(xù)期間仍獲得部分居住使用利益，返還金額應(yīng)綜合考慮室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格的程度、曾先生實(shí)際遭受的損害后果、居住時(shí)間的長(zhǎng)短、曾先生的年齡及健康狀況等因素酌情判定，對(duì)于其主張退還的網(wǎng)費(fèi)等費(fèi)用，未予全部支持。法院最終作出上述判決。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。
法官說法
出租人應(yīng)對(duì)租賃物的質(zhì)量承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任
民法典第731條明確規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”，出租人應(yīng)對(duì)租賃物的質(zhì)量承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，否則承租人隨時(shí)可以解除合同。
承租人解除租賃合同的前提是租賃物對(duì)其構(gòu)成人身安全之威脅，且不以出租人已明確告知為免責(zé)理由。由此，也體現(xiàn)了民法典對(duì)人身安全保障之功效。合同解除后，未發(fā)生的租金應(yīng)予退還。已發(fā)生的租金，應(yīng)綜合考慮質(zhì)量不合格的程度、所產(chǎn)生的人身?yè)p害以及出租人是否存在隱瞞的故意等多重因素而最終確定。而對(duì)于合理的生活支出，不應(yīng)予以退還。
出租房環(huán)境質(zhì)量問題與人的身體健康息息相關(guān)，近年來，“甲醛房”問題備受關(guān)注，屢見報(bào)端。在此，法官再次提醒，承租人在租賃房屋后，如果發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)第一時(shí)間向出租人提出異議，必要時(shí)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并盡可能通知對(duì)方到場(chǎng)。積極留存雙方溝通記錄，及時(shí)消除隱患或者更換房間。
